Недвижимость и доли при банкротстве
Какие права продаются при банкротстве, что учитывать при реализации доли и имущества супругов, как проверить условия торгов и обременения недвижимости.
Недвижимость в деле о банкротстве нужно проверять по праву собственности, назначению, залогу и основаниям защиты от взыскания. Квартира целиком, доля в ней и общее имущество супругов имеют разные особенности. Объявление о продаже само по себе не объясняет, какие права приобретёт покупатель и какие ограничения сохраняются.
Что входит в конкурсную массу
Статья 213.25 Закона о банкротстве охватывает имущество гражданина с установленными исключениями. Имущество, защищённое от взыскания, исключается из конкурсной массы по установленным законом основаниям.
Для единственного пригодного жилья действуют специальные правила, а ипотека требует отдельной проверки. Нельзя делать универсальный вывод ни о продаже каждой квартиры должника, ни о сохранении любого единственного объекта. Подробности рассмотрены в статьях о единственном жилье и об ипотеке.
Нежилое помещение, земельный участок, объект незавершённого строительства и имущественное требование по договору тоже нельзя оценивать как одинаковые активы. Сначала устанавливают, какое право действительно принадлежит должнику.
Доля и общее имущество супругов
При продаже доли покупатель по общему правилу приобретает долю в праве, а не автоматически отдельную комнату. Возможность пользования помещением, наличие других собственников и сложившийся порядок использования нужно исследовать отдельно.
Пункт 7 статьи 213.26 предусматривает реализацию общего имущества супругов в деле гражданина по установленным правилам. В конкурсную массу поступает соответствующая доле должника часть выручки; права другого супруга и общие обязательства учитываются отдельно.
Поэтому запись на одного супруга не всегда означает его личную собственность, а продажа общего объекта не равнозначна обращению всей выручки только кредиторам второго супруга. Документы о приобретении и семейном режиме здесь имеют самостоятельное значение.
Права других участников долевой собственности
При продаже доли в праве на жильё и соответствующий земельный участок необходимо учитывать постановление КС РФ от 16 мая 2023 года № 23-П. Установленный им порядок предусматривает предложение другим сособственникам приобрести долю до торгов по начальной цене.
При отсутствии согласия в течение месяца доля продаётся с торгов. Постановление отдельно определяет последствия для последующих стадий продажи. Нельзя заменять этот порядок обещанием сособственнику забрать имущество по цене победителя после завершения любых торгов.