Ипотечные каникулы: основания и порядок оформления

Ипотечные каникулы дают возможность временно приостановить платежи или уменьшить их размер при соблюдении условий закона. Это инструмент для конкретных жизненных обстоятельств: одного желания снизить ежемесячную нагрузку недостаточно.

Основные правила закреплены в статье 6.1-1 Закона № 353-ФЗ. Материал проверен 20 октября 2026 года с учётом изменений, действующих с 1 сентября 2026 года.

Какие условия проверяют по кредиту и жилью

Кредит должен быть выдан физическому лицу для целей, не связанных с предпринимательской деятельностью, и обеспечен ипотекой. На дату проверки максимальный размер предоставленного кредита для этого механизма — 15 млн рублей. Проверяют первоначальную сумму, а не только непогашенный остаток.

Заложенное помещение должно быть единственным пригодным для постоянного проживания жильём заёмщика или одного из созаёмщиков. Закон учитывает и соответствующее право требования по договору долевого строительства. Небольшая доля в другом жилом помещении оценивается по специальному правилу о норме предоставления площади: наличие любой доли не означает безусловного отказа.

Также имеют значение прежние ипотечные каникулы, в том числе по первоначальному договору после рефинансирования, действующие специальные льготные периоды, судебные акты и стадия банкротства. Общего правила «можно брать сколько угодно раз» нет. Для повторного обращения после ЧС предусмотрены отдельные исключения.

Какие обстоятельства дают основание

Закон предусматривает регистрацию безработным, инвалидность I или II группы, временную нетрудоспособность более двух месяцев подряд, определённое снижение дохода, увеличение числа иждивенцев вместе со снижением дохода, последствия ЧС и рождение либо усыновление второго или последующего ребёнка.

При снижении дохода более чем на 30% дополнительно проверяется нагрузка: среднемесячные выплаты по графику на следующие шесть месяцев должны превышать половину среднемесячного дохода за два месяца перед месяцем обращения. Для основания с увеличением числа иждивенцев действуют другие показатели — снижение более чем на 20% и платежи свыше 40% дохода, а также свой период сравнения.

Поэтому формулировку «зарплата стала меньше» необходимо превратить в расчёт по соответствующему пункту закона. В семье с несколькими заёмщиками проверяют совокупные показатели, предусмотренные этим основанием.

Что изменилось для семей с детьми

С сентября 2026 года рождение или усыновление второго либо последующего ребёнка стало самостоятельным основанием. Банк России разъяснил изменение, которое применяется также к ранее заключённым ипотечным договорам.

Предельная продолжительность в этом случае — 18 месяцев, но это не всегда 18 месяцев с даты обращения. При рождении окончание каникул не должно быть позднее достижения соответствующим ребёнком возраста полутора лет; при усыновлении — позднее истечения 18 месяцев с даты усыновления. Общие условия по кредиту и жилью сохраняются.