Самовольная постройка в конкурсной массе должника

Краткий вывод

Физически существующее строение не становится полноценным активом конкурсной массы только потому, что оно находится на земле должника или отражено в инвентаризации. Если объект отвечает признакам самовольной постройки, должник по общему правилу не приобретает на него право собственности и до легализации не вправе отчуждать его как недвижимость. Управляющий должен сначала установить правовой режим: права на землю, разрешенное использование, время и законность строительства, безопасность, регистрацию и возможность признания права. После этого выбирают один из трех путей: легализовать объект и включить зарегистрированное право в массу; исключить необоротоспособный объект и отдельно распорядиться принадлежащими должнику материалами; либо исполнять вступивший в силу акт о сносе статьи 128, 129, 131, 219 и 222 ГК РФ статьи 126, 129 и 131 Закона о банкротстве.

Отсутствие разрешения или регистрации само по себе не всегда ведет к сносу или исключению. Суд может признать право, если у должника есть предусмотренное законом право на земельный участок, его использование допускает объект, постройка соответствует обязательным параметрам, не нарушает права других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью. А вот зарегистрировать, оценить и продать объект как обычную недвижимость без разрешения вопроса о праве нельзя постановление Пленума ВС РФ от 12.12.2023 № 44 Обзор Президиума ВС РФ от 16.11.2022.

Правовой тест

1. Отделить физический объект от гражданского права на него

Сначала сопоставляют ЕГРН, технические документы, сведения инвентаризации и фактическое состояние. Отсутствие записи в ЕГРН не доказывает самовольность автоматически: проверяются признаки пункта 1 статьи 222 ГК РФ и право, на котором должнику предоставлен участок. Но если самовольность уже установлена вступившим в силу актом, управляющий и банкротный суд не могут считать постройку обычным зарегистрированным активом и повторно разрешать тот же вопрос.

В деле А09-14524/2017 жилой дом был включен в конкурсную массу, хотя гражданский суд ранее признал его самовольным и обязал снести. Банкротный суд указал, что должник не мог ввести объект в оборот и продать как недвижимость; после отчуждения конструкции как строительных материалов дом исключен из массы АС Брянской области, 18.03.2024. Это различие принципиально: отсутствие права на самовольную постройку не означает, что принадлежащие должнику материалы вообще не имеют стоимости.

2. Проверить возможность легализации до отказа от актива

Управляющий действует в интересах совокупности кредиторов и не должен механически списывать физический объект. Если должник владеет участком на праве, допускающем признание права по статье 222 ГК РФ, нужно проверить разрешенное использование, параметры застройки, техническую, санитарную и пожарную безопасность, отсутствие нарушения чужих прав и предпринятые меры к оформлению. Для законченного объекта нужны технический план и доказательства попытки регистрации или получения разрешительных документов; при необходимости — заключения компетентных органов и эксперта статьи 51 и 55 Градостроительного кодекса РФ статья 40 Закона о государственной регистрации недвижимости.

В деле А15-2258/2016 управляющий доказал права должника на участки, длительную эксплуатацию производственных зданий, их учет, соответствие назначению земли и требованиям безопасности. Суд признал право собственности за банкротом и тем самым создал основание для кадастрового учета и регистрации АС Республики Дагестан, 29.09.2025.

Кассационная граница показана в деле А83-4188/2021. Кооператив-застройщик возвел незавершенный объект без разрешения, но экспертиза подтвердила допустимость и безопасность, а отсутствие формального права на участки и разрешения в конкретных обстоятельствах не стало непреодолимым препятствием. Признание права за банкротом оставлено в силе АС Центрального округа, 22.12.2025. Следовательно, решение о легализации опирается не на экономическую желательность для массы, а на весь юридический тест статьи 222.

3. Не включать неоформленную постройку в цену лота как обычную недвижимость

До признания права самовольная постройка не может участвовать в гражданском обороте как самостоятельная недвижимая вещь. Поэтому ее нельзя без пояснений прибавить к зарегистрированному лоту, поднять за счет нее начальную цену или представить покупателю как объект с гарантированным правовым статусом. Сначала легализация; в противном случае оцениваются только существующие права и, если они принадлежат должнику, материалы.

В деле А19-20958/2016 кредитор требовал учесть малярный цех при оценке единого залогового лота. Суд установил, что цех не введен в эксплуатацию и не подтвержден как зарегистрированный объект; самовольное строение до признания права не участвует в обороте. В экспертизе и разрешении разногласий отказано, дополнительно учтен пропуск десятидневного срока по пункту 4 статьи 138 АС Иркутской области, 12.04.2024.

Обратная процессуальная граница — уже проведенные торги. В деле А36-5481/2023 победитель ссылался на расхождение фактической площади с ЕГРН и называл здание самовольным. Суд отказал: сообщение позволяло идентифицировать объект, доступ к осмотру и документам был обеспечен, а заявитель не доказал ни существенного нарушения торгов, ни восстановления своего права выбранным способом АС Липецкой области, 29.06.2026. Само заявление о самовольности после победы на торгах не отменяет результаты; нужны доказательства статуса объекта, нарушения процедуры и причинной связи.

4. Исполнить акт о сносе и правильно квалифицировать расходы

Открытие банкротства не превращает подлежащую сносу постройку в законный актив и не аннулирует вступивший в силу судебный акт. Управляющий проверяет, на ком лежит обязанность, допускается ли приведение объекта в соответствие вместо сноса, кто контролирует земельный участок и кто фактически оплатил работы. Денежные требования о возмещении расходов классифицируются по моменту возникновения соответствующего обязательства; одна сумма может оказаться текущей, другая — реестровой или заявленной после закрытия реестра.

В деле А07-22065/2020 муниципалитет исполнил решение о сносе за должника. Расходы по работам, выполненным после возбуждения банкротства, были квалифицированы как текущие и не рассматривались в реестровом споре; 12 000 рублей более ранних расходов признаны реестровыми, но из-за позднего заявления поставлены за реестром. Суд тем самым разделил природу отдельных затрат, а не применил одну очередь ко всей стоимости сноса АС Республики Башкортостан, 07.08.2023.

5. Выбрать надлежащий процессуальный способ

Разногласия об инвентаризации, исключении объекта, действиях управляющего, оценке и условиях продажи разрешаются в деле о банкротстве по статье 60. Требование о признании права на объект должника заявляет управляющий к лицу, оспаривающему или не признающему право; материальные условия определяет статья 222 ГК РФ. В банкротстве застройщика требования о наличии или отсутствии прав на недвижимость, сносе самовольной постройки, передаче объекта и регистрации перехода рассматриваются только в рамках дела о банкротстве по статье 201.8 статьи 60 и 201.8 Закона о банкротстве.

Торги оспариваются по статьям 447–449.1 ГК РФ при доказанном существенном нарушении и возможности восстановить право заявителя. Реестровые расходы на снос заявляются по статьям 71, 100 и 142 Закона о банкротстве; спор о текущем платеже ведется вне процедуры установления реестра. Общие правила бремени доказывания и оценки доказательств содержатся в статьях 65 и 71 АПК РФ, а специальная банкротная форма — в статье 223 АПК РФ статьи 65, 71 и 223 АПК РФ.

Прямо релевантная практика

Почему результаты различаются

Различие определяется не наличием стены или крыши, а правовым статусом и процессуальным контекстом. Признание права возможно при надлежащем титуле на землю, допустимом использовании, соответствии параметрам, безопасности и отсутствии нарушения чужих прав. Исключение оправдано, когда самовольность и обязанность снести уже установлены, а объект нельзя легализовать и отчуждать как недвижимость. Отказ в споре о продаже возможен как из-за отсутствия у объекта оборотоспособного статуса, так и из-за недоказанности нарушения уже проведенных торгов. Расходы на снос получают свою банкротную квалификацию отдельно по каждому обязательству.

Доказательства

Минимальный комплект: выписка ЕГРН на участок и объект; документ о праве на землю; правила землепользования, вид разрешенного использования и предельные параметры; разрешения на строительство и ввод либо доказательства попыток их получить; технический план, инвентаризационная опись и бухгалтерский учет; заключения о строительной, санитарной и пожарной безопасности; сведения о правах третьих лиц; вступившие в силу акты о признании самовольности, сносе или приведении в соответствие; отчет оценщика и положение о продаже; сообщение о торгах и доказательства предоставленного осмотра; по сносу — контракт, акты приемки, платежи и точная хронология относительно возбуждения дела.

Нормы и практика проверены по состоянию на 10 августа 2026 года.