Передача объекта застройщика Фонду развития территорий

Краткий вывод

Передача земельного участка и объекта незавершенного строительства ППК «Фонд развития территорий» — специальная возмездная форма реализации имущества застройщика-банкрота, когда Фонд решил выплатить гражданам возмещение. Одного решения Фонда недостаточно. Суд последовательно проверяет заявление о намерении, состав и принадлежность имущества, оценку, выплаты участникам, покрытие текущих требований, первой и второй очередей и защиту залоговых кредиторов; после выполнения определенных судом условий рассматривает ходатайство о самой передаче статья 201.15-2-2 Закона о банкротстве.

Передать можно только права, действительно принадлежащие застройщику. Зарегистрированные права третьих лиц нельзя прекратить попутно, а общая оценка нескольких объектов вместо расчета по каждому предмету залога допустима лишь при доказанном исключительном дисбалансе. Если состав прав или расчет не проверены, акт о намерении отменяется и спор направляется на новое рассмотрение постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 17.06.2026.

Правовой тест и бремя доказывания

1. Наблюдательный совет Фонда принимает решение о финансировании выплаты возмещения гражданам-участникам строительства по Закону № 218-ФЗ Федеральный закон от 29.07.2017 № 218-ФЗ. Актуальность этой основы проверена с учетом поправок Закона № 68-ФЗ от 07.04.2025 и последнего действующего на дату среза Закона № 212-ФЗ от 26.06.2026; они не отменяют описанный ниже специальный судебный механизм передачи.
2. В течение 60 дней Фонд подает в суд по делу о банкротстве заявление о намерении приобрести права застройщика на земельный участок, расположенные на нем объекты незавершенного строительства и неотделимые улучшения, а также права на проектную документацию со всеми изменениями.
3. Конкурсный управляющий в течение 10 дней передает суду и Фонду предусмотренные пунктом 9 статьи 201.15-2-2 сведения и расчеты. Суд рассматривает заявление в течение 14 рабочих дней. Эти сроки не отменяют обязанности исследовать доказательства и при необходимости назначить экспертизу определение Арбитражного суда Иркутской области от 24.02.2026.
4. Суд либо отказывает, если передаваемых прав у застройщика нет, либо удовлетворяет заявление о намерении, точно определяет имущество и суммы на специальный банковский счет должника и депозит суда.
5. После исполнения условий определения Фонд обращается с ходатайством о передаче. Суд проверяет исполнение, выносит определение о передаче, после чего управляющий и Фонд оформляют договор, а переход прав регистрируется. Первая стадия разрешает намерение и фиксирует цену условий; она еще не заменяет вторую стадию и государственную регистрацию.

Заявление и доказательства рассматриваются по правилам статей 65, 71, 184, 185 и 223 АПК РФ с особенностями Закона о банкротстве. Бремя доказать состав прав, оценку и исполнение условий нельзя заменить ссылкой на публичную цель Фонда Арбитражный процессуальный кодекс РФ.

Что входит в передачу

В судебном акте отдельно указываются права на каждый участок и ОНС, неотделимые улучшения, проектная документация, собственники долей, арендаторы и обременения по ЕГРН. Завершённые дома и связанные участки не входят в передачу, если помещения уже переданы участникам по статье 201.11.

Передача «усеченных» прав возможна не автоматически. При долевой собственности суд должен привлечь всех правообладателей и выяснить, допустима ли передача только принадлежащей должнику доли и соответствует ли она цели механизма. Наличие неоспоренной записи ЕГРН в пользу третьего лица — содержательное препятствие, а не технический дефект постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 17.06.2026.

Расчеты на стадии заявления о намерении

Рыночная стоимость определяется для целей передачи на релевантную дату. Для нескольких земельных участков и объектов нужны раздельные оценки и раздельная реконструкция распределения по каждому предмету залога. Совокупный расчет — исключение, требующее доказать, например, перекрестное финансирование объектов и грубый дисбаланс целевых коэффициентов постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 17.06.2026.

На специальный банковский счет вносятся суммы, которых не покрывает остающееся у должника имущество:

• требования по оплате труда работников, трудившихся непосредственно на передаваемом объекте после возбуждения дела, — полностью;
• иные текущие платежи — в пределах суммы, которая досталась бы им при продаже объекта, с учетом пятипроцентной части выручки по подпункту 4 пункта 1 статьи 201.14;
• первая и вторая очереди реестра — в пределах соответствующей десятипроцентной части выручки по подпункту 3 пункта 1 статьи 201.14.

Это реконструкция положения без передачи, а не механический процент от оценки. Фонд должен покрыть те текущие требования, которые получили бы удовлетворение при сохранении имущества у должника. Верховный Суд отдельно закрепил этот тест пункт 37 Обзора практики банкротства за 2022 год. Поэтому расчет управляющего на дату заявления необходимо актуализировать к рассмотрению, если возникли непосредственно связанные с объектом расходы, которые были бы оплачены из его стоимости; искусственная отсечка только датой заявления недопустима определение Арбитражного суда Иркутской области от 24.02.2026.

Залоговые кредиторы

Для не являющегося участником строительства залогового кредитора текущая редакция закона требует одно из трех: отсутствие такого требования в реестре, согласие кредитора или внесение на депозит суда суммы по пункту 6 статьи 201.10. Предельная сумма равна тому, что кредитор получил бы из 60-процентной залоговой квоты при продаже конкретного объекта по стоимости, установленной судом: основной долг и причитающиеся проценты учитываются, штрафные санкции в залоговую квоту не входят статьи 201.10 и 201.14 Закона о банкротстве.

В знаменателе пропорции учитываются обеспеченные требования всех залогодержателей соответствующего объекта, включая требования участников строительства. Размер рыночного возмещения, выплаченного Фондом гражданину по Закону № 218-ФЗ, не подменяет исходный размер обеспеченного требования участника: иначе рост рынка искусственно уменьшил бы долю иных залоговых кредиторов. По общему правилу расчет производится по каждому объекту отдельно постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 17.06.2026.

Переходный режим компенсации по Закону № 282-ФЗ

Нужно разделять две ситуации. Редакция статьи 201.15-2-2 после Закона № 282-ФЗ применяется к делам, возбужденным после 8 сентября 2024 года, а к ранее возбужденным — если к этой дате передача еще не состоялась. В этих делах действует предварительный депозитный механизм для залоговых кредиторов. Если права уже были переданы Фонду до 8 сентября 2024 года без соблюдения пункта 6 статьи 201.10, защита бывших залогодержателей регулируется переходной статьей 5 Закона № 282-ФЗ Федеральный закон от 08.08.2024 № 282-ФЗ.

Переходная компенсация восстанавливает экономическое положение, но не сам залог. В деле А72-11126/2017 суд рассчитал первоначальную компенсацию по реконструкции продажи: из оценочной стоимости вычел расходы на сохранность, применил 60-процентную квоту и долю кредитора среди всех обеспеченных требований. Для первоначальной компенсации в этом деле суд применил потолок 50 процентов требования, а затем взыскал 10 процентов рассчитанной суммы. Это конкретное применение исторического и переходного механизмов, которое следует сопоставлять с датой передачи и применимой редакцией закона. Расчёт приведён в деле А72-11126/2017.

Конституционный Суд указал, что признание нормы неконституционной не даёт основания отменять передачу имущества Фонду или препятствовать ей; защита бывшего залогодержателя обеспечивается компенсацией постановление КС РФ от 21.07.2022 № 34-П.

Переходный порядок статьи 5 Закона № 282-ФЗ применяется, если к дате вступления закона в силу размер требований и порядок их удовлетворения ещё не были установлены вступившим в силу судебным актом. Общая сумма определяется по реконструкции распределения залоговой выручки, затем распределяется пропорционально требованиям и уменьшается на уже полученное удовлетворение (части 4–6 и 12).

Первые 10 процентов определённой суммы выплачиваются в течение пяти дней после вступления судебного акта в силу независимо от продажи имущества. Для оставшейся части закон различает продажу свободных помещений после достройки и продажу переданного земельного участка с ОНС; сроки, источник выплаты и допустимые расходы определяются по соответствующей модели. Если Фонд использует имущество иначе, чем путём продажи, действуют правила выплаты за счёт его имущества. Если сроки истекли ещё до вступления закона в силу, применяется специальный шестимесячный срок (части 7–10).

Истечение срока нельзя отдельно от остальных обстоятельств описывать как безусловное право на весь остаток: пункт 3 части 11 допускает погашение требования при недостаточности выручки после реализации всех соответствующих объектов, если первоначальные 10 процентов выплачены полностью. Для взыскания остатка нужно установить применимую модель, движение имущества и денег, наличие вступивших в силу актов и условия погашения требования статья 5 Закона № 282-ФЗ.

Требования граждан, пропущенные управляющим

Зарегистрированный ДДУ включается управляющим в реестр застройщика по сведениям ЕГРН; исключение требует судебного акта. Если управляющий не внес требование, а Фонд при решении о финансировании не сверил реестр с ЕГРН, последствия их бездействия нельзя возложить на гражданина. Правило о денежной компенсации для действительно поздно выявленного требования применяется, когда о сделке объективно нельзя было узнать, а не когда зарегистрированный договор был доступен пункт 10 Обзора практики банкротства за 2023 год.

В деле № А10-2544/2020 Фонд настаивал, что после передачи объекта гражданин может получить только деньги. Договор участия был зарегистрирован, поэтому требование должно было учитываться автоматически еще при решении о финансировании. Апелляция сохранила включение требования о передаче квартиры и отклонила попытку переложить на гражданина бездействие управляющего и неосмотрительность фондов постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 09.12.2024.

Прямо релевантная судебная практика

Почему различаются результаты

В деле А06-15282/2019 кассация потребовала сначала установить права должника и непривлечённых собственников, проверить совместимость их вещной защиты с уже выплаченной компенсацией, затем отдельно рассчитать каждый залоговый объект. Спор направлен на новое рассмотрение; окончательного отказа в передаче нет постановление округа.

В деле А19-8997/2018 права и судебная оценка подтверждены: из 286 млн руб. вычтены выплаты участникам 169 977 950 руб.; разница 116 022 050 руб. направлена на специальный счёт. Ещё не получившие возмещение участники сохранили право на выплату определение суда.

Инстанционный вес различается: А19-8997/2018 и А72-11126/2017 — первая инстанция; А10-4037/2020, А17-4701/2016 и А10-2544/2020 — апелляция; А06-15282/2019 — окружная кассация. Эти примеры применяются с учётом действующего закона, переходных правил, постановления КС № 34-П и обзоров ВС.

Последствия передачи и контроль после нее

После выполнения условий и регистрации перехода Фонд получает принадлежащие застройщику права на землю, ОНС, улучшения и проектную документацию. Фонд реализует имущество по специальным правилам Закона № 218-ФЗ; требования граждан погашаются в части выплаченного возмещения, а Фонд в предусмотренном пунктом 6 статьи 201.15-2-2 случае получает третьеочередное требование к должнику. В действующем механизме защита незастройщицкого залогового кредитора обеспечивается до передачи согласием либо депозитом, а сам залог прекращается со дня государственной регистрации перехода прав к Фонду и не превращается в залог на переданном объекте статья 201.15-2-2 Закона о банкротстве.

Неразрешенный вопрос о последующей компенсации сам по себе не препятствует завершению конкурсного производства. Управляющий прикладывает к ходатайству о завершении отдельные сведения об оставшихся обязательствах перед бывшими залогодержателями; после реализации Фонд раскрывает выручку и подтвержденные расходы, управляющий проверяет расчет, а суд возобновляет спор и определяет выплату Обзор практики банкротства за 2022 год.

Типовые ошибки и доказательства

К заявлению нужны: решение Фонда о финансировании и дата его принятия; актуальные выписки ЕГРН по земле, каждому ОНС и всем долям; проектная документация; реестр застройщика и сверка с ЕГРН; раздельная оценка каждого объекта; сведения об остающемся имуществе; текущие требования по группам, первая и вторая очереди; перечень залоговых кредиторов с основным долгом, процентами и предметом залога; подтверждение выплат участникам; расчеты разницы по пунктам 5 и 6 статьи 201.15-2-2; суммы на специальный счет и депозит суда.

Ошибочно: считать решение о финансировании автоматической передачей; объединять разные предметы залога без фактического основания; использовать размер рыночного возмещения гражданам вместо их обеспеченного требования; игнорировать зарегистрированные доли третьих лиц; отсекать связанные текущие расходы только датой подачи заявления; смешивать действующий депозитный механизм с переходной компенсацией по статье 5 Закона № 282-ФЗ; считать, что пропуск зарегистрированного ДДУ управляющим лишает гражданина натурального требования.